【Q&A】　売りたい、買いたい、探したい。富山の不動産の「総合公園」。ハウジングパークへようこそ！

一般的に必要なものは以下のようになっています。

●借主の住民票
●連帯保証人の印鑑証明
●運転免許証、保険証、社員証等の身分を証明できるもの
●借主の印鑑（印鑑登録したものが良いでしょう）
●契約金（敷金・礼金・前払い家賃・仲介手数料等、事前に不動産業者にご確認ください）

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実際には歩いていません。
駅から物件までの距離を1分＝80mで計算しています。
信号や坂道等の考慮はしていないので、ご自分の足で確認することをお勧めします。

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毎月支払える賃料はいくらか
　目安は［賃料の年額が、税込み年収の30％以内］という条件で探すと良いでしょう。
　駐車料金や管理費等も忘れずにチェックしましょう。

地域・駅・バス停・沿線
　同じ路線や沿線で、少し離れた地域を狙ってみるのも良いでしょう。

ご希望の間取り・広さ
入居する人数によって、間取りは異なります。
　　●ワンルーム/20m前後の部屋が多い/単身者用
　　●2LDK/50～60mの部屋が多い/2,3人用
　　●3LDK/70m以上の部屋が多い/ファミリー用
　　※広さは平方メートル（m）単位が基本となります。

建物の構造
　アパート・マンション・一戸建てのどれが希望か決めておくと良いでしょう。

駅（バス停）からの距離
　駅からの距離も家賃に反映してきますので、ご希望の場所を決めておくと良いでしょう。

その他条件
　駐車場、2階以上、バス・トイレ別、冷暖房完備等おさえておきたいポイントを出しておくと良いでしょう。

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引越しする際に必要な費用は、引越の距離・荷物の大きさ・作業員人数等により異なります。
引越し会社によっても変わってくるので、色んな引越会社に見積もりを依頼することをお勧めします。

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契約の期限が満了し、引き続き契約を更新するために大家さんに支払うお金です。
更新料とは別に、事務手数料が掛かる不動産業者もありますので、事前にご確認ください。

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部屋を借りるためには、まず契約金が必要になります。引越ししようと思ったけど「引越しする時にいくら位のお金が必要か」、下記に例を挙げてみます。

1.敷金
　家賃が滞納された時に充当するお金や、部屋を退去する時の現状回復費用も「敷金」から充当されます。
　通常、家賃の1～2ヶ月分が相場となります。

2.礼金
　入居前に大家さんにお支払いするお金です。「謝礼」の意味合いが強いでしょう。
　通常、家賃の1～2ヶ月分が相場となります。

3.仲介手数料
　契約を仲介した不動産会社に支払う手数料です。
　貸主以外、どこの不動産会社でも支払うことになっています。
　家賃の1カ月分（共益費・管理費などは含まない）が上限とされています。

4.前家賃
　入居を開始する月の家賃のことです。
　月の途中から入居する場合は、日割り家賃になります。
　家賃の1カ月分で、通常家賃は前払いとなります。

5.火災保険料
　損害保険料のことをいい、火災・盗難等発生した場合に保障をしてくれます。
　損害保険会社によってサービス内容や金額が異なります。
　
6.保証料
　連体保証人不要システムご利用の場合に必要なお金です。
　（家賃1ヶ月分）+（管理費等1ヶ月分）×30％となります。


費用例
家賃\50,000/管理費\2,000/敷金1ヶ月分/礼金2ヶ月分/1日から入居
\50,000 前払い家賃
\50,000 敷金（家賃の1ヶ月分）
\100,000 礼金（家賃の2ヶ月分）
\2,000 管理費
\52,500 仲介手数料（家賃+消費税）
\20,000 火災保険料 ※概算です。
\15,600 保証料（家賃+管理費×30％）
───────────────────
\290,100 総額

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ご購入の意思が固まった段階で、購入申込書または買付証明書に記入頂いて本申込みとなります。

不動産を見学・検討された後、気に入った物件が見つかり、購入したい意思が固まりますと、購入の申込をすることになります。

通常、口答だけでの申し込みで受け入れられる事はなく、書面にて購入したい旨の意思表示をします。
この時に出す書面を購入申込書または買付証明書と言います。
（当社の場合、通常申込金3万円を申し受けております。但し、申込を取り消す場合は返金致します。）

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中古住宅を購入の場合、売主が不動産業者の場合と一般の個人の場合に分かれます。
売主が不動産業者の場合、住宅は商品なので消費税がかかります。と言っても、大体の場合が内税になっていますので税込みという形になります。

売主が一般の個人の場合、消費税法でいう商品にはなりませんので非課税となります。

土地の売買については、そもそも消費の対象となるものではなく、その譲渡は単なる資本の移転と考えるところから、売主が業者の場合も、一般の個人の場合も消費税法上非課税となっています。

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ご契約内容にもよりますが、概ね以下の通りとなります。

1.印紙税

契約時に必ず貼付します。 印紙代は購入した金額により異なりますが、1,000万円超5,000万円以下ですと、印紙代は15,000円です。

2.仲介手数料

一般的に、売買価格の3％+6万円（税別）となっております。

3.登記費用

中古の建物や土地の場合は所有権移転登記、新築の建物の場合は建物表示登記と保存登記の手続きをする際に掛かる、司法書士の報酬と登録免許税などが登記費用にあたります。 また、住宅ローンを組む際には、抵当権設定登記が必要となります。

4.借入費用（ローン費用）

銀行などから住宅ローンを借りて不動産を購入する場合、借入時に事務手数料・保証料・金銭消費貸借契約時の印紙税などが掛かります。 各銀行により金額や取り扱いが違いますので、金利なども併せた比較から一番有利で便利な銀行をお選びください。

5.火災保険

土地購入の場合は対象外ですが、建物を購入する場合は必要になります。 住宅ローンを組んで購入する場合は、銀行が担保保全のため加入を条件にする場合が多いですが、各銀行によって異なりますので、各銀行の窓口へお問い合わせください。 加入内容も借入全期間の長期加入する場合はある程度の保険料が必要となります。

6.公課清算

不動産売買日の当該年度に掛かる固定資産税・都市計画税を、売買日を境に清算します。 マンションの場合は、これに加え、管理費・修繕積立金も日割り清算します。

7.不動産取得税

売買完了数カ月後に都道府県より不動産取得税の請求が来ます。

※諸費用は、購入内容などにより変わりますので、以上の全てが必ず掛かるのではございません。

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相手が契約の履行に着手するまでは、手付金でもって解除出来ると言うのが、手付解除です。
この場合は、契約違反や違約ということではなく、手付放棄、手付倍返しでもって契約を解除するということになります。

これに対して違約金というのは、契約違反があった場合や、手付解除日以降の解除、相手方が契約の履行に着手した後の解除等になります。

一般的には、違約金は手付金相当額もしくは、売買代金の2割と前もって定めている契約形態が多いです。
但し、売買代金の80％以上融資を受ける方または全額ローンの方は、手付金額が売却代金の2割以下になる場合もあります。

手付金と違約金は法的には別物ですので、手付金と違約金が両方発生することはありません。

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『表面利回り』とは、年間賃料収入を購入価格で割った利回りのことをいいます。
『実質利回り』とは、実質賃料収入を購入費総額で割った利回りのことをいいます。

年間収入から管理費、修繕費の諸費用を引いたのが実質賃料収入で、購入価格に、購入時に掛かった諸費用を合算したのが取得費
総額となります。

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資産投資をして利益を生もうとしたときに、この低金利時代銀行に預けても金利はわずかです。

そこで不動産に注目してみてください。
以前のバブル期に比べ不動産価格は半減しているものの、賃料は、若干下がっているもののあまり変わっていません。
さらに、低金利時代だからこそ借り入れ時に金利が安いというメリットもあり、注目を集めていると思います。

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ご購入の意思が固まった段階で、購入申込書または買付証明書に記入頂いて本申込みとなります。

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土地の売買については、そもそも消費の対象となるものではなく、その譲渡は単なる資本の移転と考えるところから、売主が業者の場合も、一般の個人の場合も消費税法上非課税となっています。

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不動産売却時に掛かる費用は、仲介手数料（売却価格×3％+6万円［税別］）と収入印紙代と登記費用です。
印紙代は売却した金額により異なりますが、売却価格が1,000万円超5,000万円以下ですと、印紙代は15,000円です。

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売ることは可能ですが、ローンについている抵当権を引き渡し前に抹消することが条件になることが多いです。

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宅地建物取引業者の取引には、自分の物件を取引する方法（自分自信が売主や買主となって売買すること）と、他人の依頼に基づいて他人の物件を取引する方法（他人が売主や買主となって売買するのを自分が仲介すること）があります。

しかし、後者の場合、依頼者（他人）との口約束では後日トラブルが発生しかねないことから、依頼の内容について書面化を義務付けています。
手順でわかりやすく言うと、売りたい物件/買いたい物件の仲介を正式に依頼するときには、その対象となる物件の表示・売買価格・依頼する期間（3ヶ月以内）・報酬（仲介手数料）・その他の制約事項を、宅地建物取引業者と依頼者の間で書面にて取り決め、両者記名押印の上、1通づつを保管しておくと言うことです。

では、媒介契約には3種類あります。
1　専属専任媒介契約
　依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、1社の宅地建物取引業者にしか依頼できません。
　自分が売買の相手を見つけて、直接締結することができます。

2　専任媒介契約
　依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、1社の宅地建物取引業者にしか依頼できません。
　自分が売買の相手を見つけても、直接契約を締結することはできません。

3　一般媒介契約
　依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、複数の宅地建物取引業者に依頼することができます。
　自分が売買の相手を見つけて、直接締結することもできます。

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査定価格が販売価格になることももちろんありますが、販売価格というのは売主様ご自身が、最終的に決めていただきます。
査定価格とは、客観的に物件を評価し、周辺の相場や事例などを元に、適性と思われる価格を算出したものです。
査定価格を大きく上回る金額で売却活動を始めると、長い期間売れず、売れ残りのイメージがついてしまうと大きなリスクを背
負うことにもなります。
販売価格を決める際は、じっくりと不動産業者などに相談し、決めていくことをお勧めします。

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